القانون العقاري — القانون 14-07
يجمع القانون العقاري المغربي أنظمة عقارية متنوعة جدا — الملك المحفظ، الأملاك غير المحفظة، الشياع العائلي، الأحباس، الأراضي الجماعية — وإطارا حديثا للكراء (القانون 49-16، القانون 67-12). يؤمن المكتب معاملاتكم ويدافع عن حقوقكم أمام المحافظة العقارية ومحاكم مراكش.
بالمغرب، وخاصة بمراكش حيث تتعايش الأملاك القديمة بالمدينة العتيقة والمناطق الحضرية الحديثة، يحدد الوضع القانوني للعقار كل شيء: أمان الشراء، الشكليات، الجبايات، خطر النزاع. إليكم الأوضاع الستة الكبرى الواجب تحديدها قبل أي عملية.
À l'initiative de : المالك المسجل
عقار يتوفر على رسم عقاري مسجل بالمحافظة العقارية بمراكش (ANCFCC). الرسم العقاري له قوة إثبات مطلقة: الملكية نهائية، نافذة في مواجهة الكافة، وتطهر الحقوق غير المسجلة.
À l'initiative de : المالك حسب الوثائق العدلية
عقار بدون رسم عقاري، تثبت ملكيته بوثائق عدلية (ملكية، هبة، شواهد الإشغال). متكرر بشكل خاص في المدينة العتيقة لمراكش وفي الدواوير القروية.
À l'initiative de : الورثة الشركاء
عقار موروث يملك على الشياع من قبل عدة ورثة وفقا لقواعد الشريعة المدونة بمدونة الأسرة. مصدر متكرر للجمود: شريك واحد يمكنه شل البيع.
À l'initiative de : وزارة الأوقاف
أملاك مخصصة لعمل خيري (مسجد، مدرسة قرآنية، مؤسسة)، غير قابلة للتفويت من حيث المبدأ. تخضع لمدونة الأوقاف وتديرها وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية.
À l'initiative de : القبيلة / مجلس الوصاية
أراضي مملوكة جماعيا لقبيلة أو لتجمع عرقي. أصلاح 2019 (القانون 62-17) جعل بعض هذه الأراضي قابلة للتفويت بإذن من وزارة الداخلية.
À l'initiative de : الإدارة
أملاك الدولة (الخاصة: قابلة للتفويت؛ العامة: غير قابلة للتفويت). تشمل بالخصوص الأملاك الحكومية القديمة، الطرق العمومية، المناطق الساحلية.
ينظم المحلات للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي. يستفيد المكتري من حق التجديد (الملكية التجارية) وتعويض الإفراغ إذا رفض التجديد بدون سبب جدي ومشروع.
ينظم الكراء للاستعمال السكني. يهدف إلى توازن حقوق المكري واستقرار المكتري. عدة التزامات تؤطر صياغة العقد ومحضر المعاينة ومراجعة السومة الكرائية.
من التدقيق المسبق إلى النقل النهائي، تمر معاملة عقارية بالمغرب بمراحل مؤطرة. تتضمن كل مرحلة آجالا قانونية ونقاط يقظة يستبقها المكتب لتجنب المفاجآت.
يطلب المكتب شهادة ملكية حديثة وكشف التحملات من المحافظة العقارية بمراكش (ANCFCC). التحقق من الرسم العقاري والتقييدات الرهنية والحجوزات وحقوق الشفعة والمطابقة العمرانية للعقار.
صياغة الوعد بالبيع مع شروط فاسخة (الحصول على التمويل البنكي، الأذون الإدارية، رفع التقييدات، تدقيق التعمير). أداء عربون الضمان في حساب وديعة. آجال وعقوبات تعاقدية محددة.
بعد رفع الشروط، يوقع العقد الرسمي أمام موثق (القانون 32-09) أو العدول حسب طبيعة العقار. أداء الباقي من الثمن، تسليم المفاتيح، تسليم الوثائق (الرسم العقاري، الشهادة، التصاميم).
تسجيل العقد لدى الإدارة الجبائية في الأجل القانوني. أداء رسوم التسجيل (4٪ إلى 6٪ حسب طبيعة العقار)، الضريبة على الأرباح العقارية ورسوم المحافظة.
التسجيل النهائي للمالك الجديد على الرسم العقاري بالمحافظة العقارية بمراكش. هذه المرحلة تجعل النقل نافذا في مواجهة الغير وتضمن الملكية النهائية للمشتري.
عيب خفي، تدليس، خطأ في المبيع، نقص في المساحة. دعوى الضمان أو فسخ البيع أمام المحكمة الابتدائية.
إنذار، مقال، فسخ العقد والإفراغ. تحصيل المتأخرات والفوائد عن طريق المفوض القضائي.
ضوضاء، تجاوز، ارتفاقات متنازع عليها، اضطرابات غير عادية. استعجالي للوقف الفوري أو دعوى في الموضوع للتعويض.
القانون 18-00 المتعلق بالملكية المشتركة: تكاليف غير مؤداة، الطعن في قرارات الجمعية العامة، نزاعات الأجزاء المشتركة.
دعوى القسمة، البيع بالمزاد القضائي، الطعن في الأنصبة الإرثية، ممارسة حق الشفعة بين الورثة الشركاء.
طعون ضد قرارات الوكالة الحضرية بمراكش، الطعن في مشروعية رخصة جار، هدم البناء غير القانوني.
قبل توقيع وعد بالبيع أو إقامة دعوى، دققوا الملف. تدقيق قانوني شامل يكلف أقل بكثير من نزاع لاحق.
